25 января 2019 г. курс ЮРИСКОНСУЛЬТ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ После обучения Вы сможете: консультировать клиентов по правовым вопросам рынка недвижимости; формировать пакет документов для проведения сделок с недвижимостью; обеспечивать регистрацию сделок с объектами
23 ноября 2018 г. Курс «Брокерская деятельность на рынке недвижимости». В программу обучения включены разделы: Гражданское и жилищное законодательство. Нотариальные действия при операциях с недвижимостью. Судебно-арбитражная практика на рынке недвижимости. Практика
23 ноября 2018 г. « Агентская деятельность на рынке недвижимости » (« Основы операций на рынке недвижимости ») Стоимость и даты проведения курса, смотрите в графике занятий. Семинар-тренинг, Агентская деятельность Гражданское законодательство об операциях с недвижимостью Гражданская правоспособность и дееспособность
16 ноября Операции с объектами коммерческой недвижимости (нежилого фонда) ПЛАН ПРОВЕДЕНИЯ КУРСОВ Уважаемые коллеги, друзья, подписчики группы, специалисты рынка недвижимости! Ждем Вас на очередное обучение. 21 сентября стартует группа «Операции с коммерческой недвижимостью». Занятия с понедельника по пятницу с
14 мая 2018 Операции с объектами загородной недвижимости и земельными участками с учётом последних изменений законодательства РФ (предоставление, приватизация, использование, сделки: покупка, продажа, аренда и регистрация прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости) Операции с объектами загородной
30 ноября 2018 г. СЕМИНАР « ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЧТО ОЖИДАТЬ ОТ НОВЫХ ЗАКОНОВ? »
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
В практике нередки случаи, когда гражданин имеет в собственности земельный участок или земельную долю, иной объект недвижимости, которым фактически не пользуется. Как правило, такое имущество расположено далеко за пределами его постоянного проживания, и как показывает практика о таких объектах, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество. Тогда встает резонный вопрос: как быть? Продавать подобный объект смысла нет, так как после всех затрат на его реализацию окажется, что вместо прибыли поучаешь лишь убыток и потерю времени.
122-ФЗ, ст. 30.2 дает возможность отказаться от принадлежащего собственнику земельного участка или земельной доли путем подачи заявление в территориальный орган Росреестра по месту нахождения имущества. В течение 10 рабочих дней указанный орган производит регистрацию перехода права собственности, и имущество поступает в собственность субъекта РФ или органа местного самоуправления. По истечении указанного времени, бывший собственник вправе получить выписку из Росреестра, подтверждающую отсутствие в его владении указанной собственности.
Если указанный земельный участок обременен правами третьих лиц (например, правом прохода через ваш участок — сервитут) представляется, что данное обременение не может служить препятствием для отказа от права собственности на принадлежащую вам землю несмотря на то, что регулирование подобных условий при отказе законом прямо не предусмотрены.
Если на принадлежащем земельном участке расположена недвижимость, в отношении которой зарегистрировано право собственности, то отказаться от земельного участка не получиться. Ст. 35 ЗК РФ прямо запрещает отчуждение ЗУ, если на таком ЗУ расположено здание, сооружение, принадлежащее одному и тому же лицу.
Непростая задача отказаться от права собственности на жилое или не жилое помещение. ГК РФ ст. 236 устанавливает общие правила отказа от права собственности на любое (движимое и не движимое) имущество. Условием отказа является самовольное отстранение собственника от владения имуществом без намерения его сохранить. При этом даже, если вы и произвели указанные выше действия, вы все равно обязаны нести бремя собственника до тех пор, пока не найдется лицо, готовое приобрести такое имущество в собственность. Как показывает судебная практика, новый собственник вправе обратить имущество в свою собственность, используя правила ст.234 ГК РФ – приобретение недвижимого имущества по приобретательной давности, при этом срок владения недвижимым имуществом для нового собственника равен 15 годам, после которого он вправе в судебном порядке, установив факт приобретения имущества по приобретательной давности, зарегистрировать в Росреестре свои права. Однако, в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говорится следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Указанные обстоятельства приводят к однозначному выводы о том, что зарегистрированное право собственности на жилой дом, без наличия письменного отказа от предыдущего собственника обратить в собственность лицу по правилам ст. 234 ГК РФ практически невозможно.
Более того, указанная невозможность кажется попросту и ненужной. Если в принадлежащий вам дом, квартиру готов вселиться и поживать новый собственник, то почему бы вам не оформить сделку дарения недвижимости и не предоставить новому собственнику вполне законное основания для проживания в жилье, которое вам оказалось совсем ненуженым.
Попутно следует упомянуть об деприватизации – как вида отказа от права собственности. Если ставить за скобками аморальность данной конструкции приобретения государством жилья, то вопрос деприватизации определяется нормами ст. 9.1 Закона от 04.07.1991 N 1541-1; ст. 20 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Деприватизировать возможно только приватизированную квартиру, где приватизация – это основания права собственности на жилье. Если квартира, комната принадлежит на основании сделки купли-продажи, дарения мены и т.д., такое жилье деприватизировать уже не получится. Деприватизируемое жилье должно являться единственным пригодным местом для проживания собственника (ов), указанное жилье не должно быть обременено обязательствами (кредитом, правом проживания иных лиц и т.д.) Приватизация прекращается с 1.03.2016 года, после этого срока деприватизацировать недвижимость будет невозможно, если, конечно, не будет принят одноименный обсуждавшийся закон.
Рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Основанием для приобретения имущества по наследству может быть завещание или родство с умершим – наследодателем. Для наследования по завещанию достаточно обратиться к любому нотариусу по месту жительства наследодателя. Предоставить ему свой паспорт, завещание с отметкой, проставленной у нотариуса его оформлявшего, что оно не было изменено или отменено, архивную справку по Ф-9 из паспортного стола о последнем месте регистрации наследодателя. После этого нотариус откроет наследственное дело и проконсультирует, какие еще нужны документы для оформления наследства в зависимости от состава наследственного имущества. Если наследование происходит по закону, то в соответствии со ст. 1141 ГК РФ, наследники призываются к наследованию в порядке очередности. Если нет наследников первой очереди, или они отказались от наследства, не приняли наследство и т.д., то к наследованию призываются наследники второй очереди и т.д. Действия по оформлению наследства по закону аналогичны предыдущим действиям с разницей в том, что вместо завещания нотариусу нужно предоставить подтверждение родства с умершим.
Наиболее распространённой проблемой при наследовании является срок, установленный законом, в течение которого наследство можно принять или отказаться от него. Указанный срок составляет 6 месяцев с МОМЕНТА СМЕРТИ НАСЛЕДОДАТЕЛЯ.
Что делать, если срок пропущен, и иного основания вступления в права на имущество нет? Закон предоставляет два варианта.
Первый, самый простой, состоит в том, что с письменного согласия всех наследников, принявших наследство в срок, нотариус вправе аннулировать выданное ранее им же свидетельство о наследстве и взамен него выдать новое, с учетом доли опоздавшего.
Второй вариант, более сложный, если принявшие наследники не хотят включать в свой состав опоздавшего, то последнему прямая дорога в суд. Суд вправе восстановить срок на принятие наследства при условии, что: наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по другим уважительным причинам.
Законом не определен перечень уважительных причин, и судом вопрос уважительности причин решается в каждом конкретном случае индивидуально. По постановлению пленума ВС N9 от 29 мая 2012 года, к числу таких уважительных причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.
Право на обращение в суд опоздавшего наследника возможно только в течение 6 месяцев. Как причины пропуска этого срока отпали.
Рассмотрим указанные выше обстоятельства на обширной судебной практике по искам о восстановлении срока на принятие наследства.
Апелляционное определение Волгоградский областной суд: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства. Истец — двоюродная сестра умершего, заявила, что узнала о смерти наследодателя по истечении 6 месяцев, так как проходила лечение в медицинском учреждении с рекомендацией пастельного режима, что подтверждалось соответствующей справкой из мед. учреждения. Требования истца удовлетворены.
Апелляционное определение Нижегородский областной суд: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства. Истец – сын умершей, заявляет, что наследник по завещанию – отчим истца, ввел его в заблуждение относительно объема завещанного имущества, заявив, что жена – наследодатель — завещала ему все принадлежащее имущество, однако в завещании было распоряжение только относительно квартиры. Истец только после 6 месячного срока узнал, о том, что он также является наследником по закону, в равных долях, с отчимом на незавещанное имущество. Суд посчитал, что у истца было достаточно времени, чтобы изучить обстоятельства дела и выяснить все подробности, но не сделал этого. Кроме того, судом не установлены какие-либо причины, связанные с личностью истца, которые могли бы препятствовать ему обратиться к нотариусу. Незначительный пропуск истцом срока на принятие наследства – на 2 недели не имеет существенного обстоятельства для рассматриваемого дела. В удовлетворении иска отказано.
Апелляционное определение Верховный суд республики Башкортостан: Истцом пропущен шестимесячный срок на принятие наследства. Истец – сын умершего. Отец с сыном вследствие развода с супругой не поддерживали отношения с 3х летнего возраста истца. Исковые требования удовлетворены.
Указанные примеры дают достаточное представление о том, насколько индивидуален подход суда в решении конкретного дела. В большинстве случаев пропуск срока на принятие наследства связан с незнанием основных правил наследования, которых легко можно избежать.
В юбилейной, 55-й выставке примут участие более 300 компаний. В рамках деловой программы состоится более 100 мероприятий: семинаров, практикумов, презентаций и автобусных туров по новостройкам.
Будут работать 8 тематических залов:
– «Городская недвижимость»;
– «Где жить?»;
– «Загородная недвижимость»;
– «Строительство и проектирование загородного дома»;
– «Приусадебное хозяйство»;
– «Зарубежная недвижимость»;
– залы презентаций.
Программа первой выставки недвижимости в 2015 году начнется с анализа и прогноза сложившейся ситуации на рынке, рекомендаций покупателям и продавцам. Семинар состоится в зале «Городская недвижимость». Традиционно здесь пройдут мероприятия по обзору объектов, цен и схем покупки квартир в новостройках эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Посетители узнают условия участия в государственных жилищных программах. Профессионалы рынка расскажут о рисках при приобретении квартир и способах их снижения, дадут рекомендации по выбору ипотечных кредитов.
В зале «Где жить?» впервые эксперты проведут обзор перспектив развития территорий, строящихся жилых объектах и цен в Сертолово, Буграх, Янино, а также в Ломоносовском, Гатчинском, Кировском и Тосненском районах Ленинградской области. Внимание будет уделено и таким активно застраивающимся районам как Парнас, Кудрово, Мурино, Новое Девяткино. Профессионалы рынка сделают анализ предложений и ценовой ситуации на рынке готового и строящегося жилья в Выборгском, Приморском, Невском, Московском, Пушкинском, Красногвардейском, Красносельском и Василеостровском районах Петербурга.
Специалисты расскажут о предложениях на рынке апартаментов. Отдельное мероприятие будет посвящено налогообложению в сфере недвижимости. Состоится несколько авторских семинаров. В рамках деловой программы пройдет мероприятие по недвижимости Крыма. Для потенциальных инвесторов состоятся семинары «Вкладываться в недвижимость, золото, валюту или..?», «Коммерческие помещения в жилых комплексах: обзор рынка, рекомендации по покупке».
Мероприятия в зале «Загородная недвижимость» начнутся с аналитического семинара «Рынок загородной недвижимости – 2015: ценовой прогноз, рекомендации покупателям и продавцам». Впервые состоится семинар «Категории земель и виды разрешенного использования. Участки под ИЖС, для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства: особенности покупки и распоряжения». Одной из новинок деловой программы по просьбам посетителей станет мероприятие «Какую загородную недвижимость можно купить от 1 до 3 миллионов рублей?». Слушатели получат полную информацию о загородной недвижимости по направлениям, узнают о рисках и способах их снижения при оформлении сделок, о финансовых возможностях при покупке загородных объектов.
В зале «Проектирование и строительство загородного дома» впервые пройдут семинары «Интерьер загородного дома: от дизайн-проекта до воплощения» и «Ремонт и отделка коттеджа: строительные материалы и технологии». Состоится практикум «Строительство дома: от фундамента до крыши. На чем можно сэкономить, а на чем – нет». Специалисты расскажут о технологиях домостроения, строительных рисках и способах их снижения. Посетители ознакомятся с системами водоснабжения, канализации и энергосбережения, получат подробные рекомендации по проектированию и эксплуатации дома.
Владельцы приусадебных участков в тематическом зале услышат советы экспертов по планировке и зонированию участка, строительству бань и колодцев. Слушателям расскажут об основах ландшафтного дизайна и принципах его создания. Впервые состоится семинар «Организация рельефа и защита участка от подтопления». Пройдет мероприятие по видам и технологиям ограждения.
Для потенциальных покупателей зарубежной недвижимости эксперты сделают обзор стран с упрощенным получением ВНЖ. Также будет проведен анализ предложений на рынках жилья в Болгарии, Испании, Турции, Греции, Кипре, Хорватии, Черногории, Италии, Франции, Германии, странах Балтии и т.д. Итоговым станет семинар «Обзор рынка доступного жилья за рубежом: что можно купить за 30-50 тысяч евро?».
В рамках выставки традиционно состоятся автобусные туры по наиболее интересным и привлекательным новостройкам. Участники смогут наглядно ознакомиться с качеством строительства, сравнить цены на квартиры, задать вопросы представителям застройщиков.
Подробно познакомиться с деловой программой можно на официальном сайте жилпроект.рф (раздел «Программа для посетителей). Мероприятие состоится 14-15 февраля 2015 года в СКК. Время работы: 11.00-19.00. Вход и все консультации – бесплатные.
Дополнительная информация по тел. +7 (812) 32-701-32.
Психологический барьер ипотечной ставки для заемщиков составляет 15%. Повышение размера процентов заставит многих отказаться от кредита.
Такое мнение высказали профессионалы рынка на Всероссийском жилищном конгрессе. Более 45% опрошенных отметили, что в случае роста ставок свыше 15% потенциальные заемщики перестанут брать ипотечные кредиты. Около 40% респондентов считает, что порогом станут уже 14% годовых.
Однако в первом полугодии 2015 году, по мнению Павла Штепана, генерального директора Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», председателя Комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, размер ипотечной ставки составит 13,5-14,0% для кредитов на покупку вторичного жилья, и 14-14,5% на покупку новостройки. Андрей Пименов, управляющий офисом Банка Жилищного Финансирования в г. Санкт – Петербурге подтверждает, что в настоящее время мы наблюдаем рост ставок, как по депозитам, так и по кредитам, в том числе ипотечным. Это обусловлено сокращением ресурсов для долгосрочного кредитования, сокращением рынка рефинансирования, ростом ставок на рынке привлечения. Сокращение фондирования ипотечного кредитования приводит к удорожанию ресурсов, сокращению программ и росту ставок. «Резкий скачок ставок вверх может снизить на время потребительский спрос на кредиты, но не приведет к массовому оттоку заявок. Спрос на кредиты зависит не только от ставок, но и от других многочисленных факторов», — поясняет эксперт. Также он отмечает, что альтернативой ипотеки может служить рассрочка от застройщика. Но, как правило, она носит более краткосрочный характер по отношению к ипотечному кредиту. Следовательно, на заемщика ложиться дополнительная финансовая нагрузка, с которой справится не каждая компания. «В любом случае, без программ ипотечного кредитования рынок недвижимости и строительства жилья будет ожидать стагнация, поскольку уже значительная часть сделок проходит с привлечением именно кредитных средств», — подытоживает Андрей Пименов. Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства» считает, что до порогового значения в 14% годовых ипотечные заемщики еще могут рассчитывать на компенсацию ставки относительно высоким уровнем инфляции. «Более высокий уровень процентов будет практически запретительными и никакая уверенность в своих доходах не поможет», — комментирует Максим Ельцов.
Ознакомиться с ипотечными программами от ведущих банков можно на ближайшей выставке-семинаре «Жилищный проект».
Мероприятие состоится 14-15 февраля 2015 года в СКК. Время работы: 11.00-19.00.
Вход и все консультации – бесплатные.
Дополнительная информация – на сайте жилпроект.рф и по тел. (812) 32-701-32.
Жилой дом, квартиру и комнату Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям.
Право граждан на регистрацию по месту жительства в жилых домах (строениях), расположенных на садовых (дачных) земельных участках, подтверждено Постановлениями Конституционного Суда РФ № 13-П от 30.06.2011 г. и № 7-П от 14.04.2008 г.
Следовательно, запрет на регистрацию проживания в жилых домах (строениях), возведенных на садовых (дачных) земельных участках, предусмотренный Федеральным законом от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утратил свою силу.
Однако следует иметь в виду, что понятие «жилое строение» в Жилищном кодексе РФ отсутствует. Этот факт, а также отсутствие документа, подтверждающего пригодность жилого помещения для постоянного проживания, на сегодняшний день являются источниками многочисленных судебных разбирательств.
Необходимым условием для регистрации по месту жительства является признание жилого дома (строения) пригодным для постоянного проживания, которое может быть подтверждено соответствующим Заключением о признании жилого помещения (дома) пригодным для постоянного проживания.
Для получения указанного выше Заключения следует руководствоваться Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. с учетом изменений, внесенных в нормативные правовые документы и действующего законодательства.
Отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме, согласно этому Положению, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания.
Соблюдение порядка, предусмотренного нормами действующего законодательства и другими нормативными документами, последовательность действий и грамотная подготовка документов позволит получить свидетельство о регистрации права собственности на жилой дом, возведенный на садовом (дачном) земельном участке и реализовать свое законное право на регистрацию по месту жительства без обращения в судебные инстанции.
Юрист — кадастровый инженер Стуканцев Александр Сергеевич.
запись на платную консультацию по телефонам: (812) 314-60-08, 8-911-738-64-33
или по e-mail: geosstas@mail.ru
Требования к застройке садового или дачного земельного участка, к строительству домов (строений) изменяются с 15 марта 2015 года Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Застройка садового (дачного) земельного участка должна будет осуществляться в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания территории, с градостроительным регламентом, а не в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческом объединения, как допускалось ранее.
Подготовка документации по планировке территории в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
Также при застройке загородного участка следует руководствоваться строительными нормами и правилами в части не противоречащей градостроительному регламенту.
Нормируются противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций, минимальные расстояния до границы соседнего участка и минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям.
Например:
— минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:
жилого строения (или дома) — 3 м;
постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;
других построек — 1 м;
стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м;
кустарника — 1 м.
— минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть, м:
от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной — 8;
от колодца до уборной и компостного устройства — 8.
Надо иметь в виду, что жилой дом (строение) созданное с существенным нарушением вышеуказанных градостроительных и строительных норм и правил может быть признано самовольной постройкой, которая подлежит сносу.
Согласно требованиям частей 6 и 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений), правил землепользования и застройки и не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии генерального плана поселения.
Законами Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г. № 728-99 и от 16.02.2009 г. № 29-10 утверждены Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
На территории Ленинградской области по состоянию на 01 сентября 2014 г. из 199 городских и сельских поселений и 1 городского округа всего утверждено 114 генеральных планов, а администрации 14 сельских поселений приняли решения об отсутствии необходимости в подготовке проектов генеральных планов и в подготовке правил землепользования и застройки.
Утвержденные Правила землепользования и застройки имеют 185 муниципальных образований Ленинградской области.
Вопрос о реальной возможности осуществления законной застройки загородных садовых (дачных) земельных участков на территории поселений Ленинградской области, где нет утвержденных генеральных планов поселений, остается пока открытым.
Юрист — кадастровый инженер Стуканцев Александр Сергеевич.
запись на платную консультацию по телефонам: (812) 314-60-08, 8-911-738-64-33
или по e-mail: geosstas@mail.ru
С 1 марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон № 171-ФЗ, принятый 23 июня 2014 года, который вносит изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации.
Застройка территорий садоводческих (дачных) некоммерческих объединений, включая строительство объектов на садовых (дачных) земельных участках, согласно статьям 32 и 34 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», должна будет осуществляться на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с градостроительным регламентом.
Следовательно, застройка таких территорий без подготовленной и утвержденной документации по планировки территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) может быть признана незаконной.
Объекты (здания и строения), построенные на садовых (дачных) земельных участках без документации по планировки территории и утвержденных правил землепользования и застройки, то есть в отсутствии градостроительного регламента, могут быть признаны самовольными постройками, подлежащими сносу.
Все вышеизложенное не затронет права только тех граждан, которые осуществили застройку своих участков в соответствии с утвержденным (до 2005 года) проектом организации и застройки территории садоводческого (дачного) некоммерческого объединения, зарегистрировали право собственности на земельный участок и на здание (строение), не нарушив при этом требований строительных норм и правил.
Всем остальным заинтересованным лицам, которые обладают правами на земельные участки или намереваются их приобрести, следует сначала выяснить, есть или нет утвержденный генеральный план поселения того муниципального образования, где располагается земельный участок, так как при отсутствии генерального плана поселения, осуществление подготовки документации по планировке территории, Градостроительным кодексом РФ, не допускается.
Тем, кто планирует (осуществляет) застройку территорий садоводств, садовых (дачных) земельных участков, следует уже приступить к организации подготовки документации по планировки территории.
За подготовкой документации по планировки территории следует обращаться к юридическим лицам, имеющим опыт подготовки такой документации и к специалистам за сопровождением ее подготовки.
Юрист — кадастровый инженер Стуканцев Александр Сергеевич.
запись на платную консультацию по телефонам: (812) 314-60-08, 8-911-738-64-33
или по e-mail: geosstas@mail.ru
Прежде всего, надо четко определиться, для каких целей Вам необходим земельный участок.
Для ведения личного подсобного хозяйства или для выращивания ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур и картофеля без намерения возведения каких либо капитальных построек достаточно приобрести полевой земельный участок (за пределами границ населенного пункта) или огородный земельный участок.
Возведение индивидуальных жилых домов (строений) возможно на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для ведения садоводства и дачного хозяйства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования для ведения садоводства и дачного хозяйства, для индивидуальной жилой застройки и для ведения личного подсобного хозяйства.
Приобретая садовый или дачный земельный участок, Вы будите иметь право на возведения индивидуального жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) либо нежилого строения (без права регистрации проживания в нем). Однако у Вас будут затраты в виде вносов на различные нужды садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан.
Выбрав земельный участок для индивидуальной жилой застройки (ИЖС) у Вас возникнет не только право, но и уже обязанность построить индивидуальный жилой дом. У Вас не должно быть сложностей с регистрацией проживания в нем.
Приобретая приусадебный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, Вы вправе возвести индивидуальный жилой дом, а также производственные и бытовые здания, строения и сооружения для производства сельскохозяйственной продукции, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Приобретая земельные участки надо обращать внимание на наличие различных ограничений и обременений. Например, земельный участок, расположенный вблизи реки или озера (водного объекта общего пользования) может иметь обременение при наличии на таком участке береговой полосы (полосы земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования) предназначенной для общего пользования граждан.
Став правообладателем земельного участка у Вас возникает обязанность уплаты земельного налога. На территории Санкт-Петербурга льготные категории граждан освобождены от уплаты земельного налога. На территории Ленинградской области льгот по уплате земельного налога нет.
Юрист — кадастровый инженер Стуканцев Александр Сергеевич.
запись на платную консультацию по телефонам: (812) 314-60-08, 8-911-738-64-33
или по e-mail: geosstas@mail.ru
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о том, что нужно знать дольщику, заключая договор участия в долевом строительстве.
Условия и гарантии участия в долевом строительстве Read more »
Правительство анонсирует планы по развитию региона Крым как туристической мекки России. Опросы аналитиков пестрят данными буквально ежечасного удорожания земли и квартир Крыма. Как результат аналитики и риэлторы констатируют всплеск интереса к приобретению недвижимости на Крымском полуострове. Но торопиться с приобретением нельзя.
Приобретение курортной недвижимости следует рассматривать с точки зрения юридической — безопасность вложения от право притязаний и обременений покупки, и экономической — прогноз изменения цены за время владения, периодичность использования и т.д.
Юридические проблемы приобретения следующие:
1. Недвижимость в Украине (так же как и в России) подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ГК УР право собственности на недвижимое имущество возникает в момент регистрации права в Государственном реестре вещных прав. Общеукраинский Государственный реестр физически располагается в Киеве. Сегодня доступ к реестру, а значит, к сведениям о правообладателях недвижимости не возможен. Крым с 07 марта 2014 года от государственного реестра отключен, соответственно подтвердить полномочия по распоряжению, получить информацию об отсутствии/наличии арестов, обременений (отягощений) на недвижимое имущество из реестра невозможно. Верить на слово по имеющимся у собственника на руках документах о собственности нельзя, так как они могли давно утратить юридическую силу (объект мог быть обременен или перепродан и не один раз.) Более того, переход права собственности на недвижимость подлежит государственному регулированию, нарушение порядка регистрации сделок повлечет их недействительность.
2. Указом Президента РФ от 21 марта 2014 г. № 168 «Об образовании Крымского федерального округа» в РФ образован Крымский федеральный округ. Но в острой фазе международной дискуссии находится статус полуострова: Киев, страны ЕС, США не признают измененный правовой статус территории и результат проведенного референдума. Верховная рада приняла закон о присвоении полуострову статуса временно оккупированной территории, в соответствии с которым любая сделка относительно недвижимого имущества, заключенная с нарушением украинского законодательства, считается ничтожной. С присвоением Крыма к РФ на него распространяется российское законодательство, но противостояние двух государств приведет к тому, что к россиянам, оформившим сделку по приобретению недвижимости, могут начать применять санкции вышеперечисленные страны, вплоть до ограничения въезда в страны, не признавших референдум.
3. До сих пор неясно, как вообще изменятся право устанавливающие документы на недвижимость, территориальная принадлежность которой находилось в одной правовой юрисдикции, а теперь перешла в другую. В какой денежной единице правильно вести расчет так, чтобы указанную сумму можно было однозначно трактовать как цену договора, поскольку в соответствии с ГК РФ и ГК УР цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия договоренности сторон о цене, договор о продаже недвижимости считается не заключенным.
4. При операциях с землей следует иметь в виду, что на территории Крыма введен мораторий на приватизацию земли и республиканской собственности до утверждения схемы размещения объектов инфраструктуры образования, здравоохранения, обороны, безопасности. Эта мера свидетельствует о государственном регулировании и сдерживании повышенного интереса к прибрежным земельным участкам, призвана предотвратить несанкционированное изменение границ земельных участков, неконтролируемую застройку полуострова, в том числе приморских территорий. Из-за невозможности проверки статуса земли невозможна реализация права собственности на дома с земельным участком и земельные участки без строения, оформленные в соответствии с украинским законодательством, а подлежащие последующей регистрации уже по российскому законодательству.
Экономический прогноз инвестиций в недвижимость Крыма, по мнению генерального директора ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, не отвергает снижение цен на недвижимость. Повышенный спрос среднестатистического покупателя на «недорогую квартиру у моря» и серьезных инвесторов на санатории или земельные участки на берегу моря пройдет, а вопрос о том, по силам ли нам заплатить громадную цену за присоединение Крыма, останется. Без баснословных вложений (возможно, превышающих «олимпийский уровень») привлекательность этого региона не поднять. Если эффективность российской экономики не перестанет падать, в Крыму все может остаться по-прежнему, и тогда среднесрочная перспектива роста цен будет сомнительной.
Действия России сейчас направлены на переход на территориях Крыма и Севастополя на российскую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на российскую систему государственного кадастрового учета. В противоречие этому в Министерстве юстиции Украины предлагают одобрить норму, разрешающую удостоверять договоры купли-продажи недвижимости Крыма гражданам Украины «у любого нотариуса, который есть в Украине» и предлагается это сделать в соответствующих службах Запорожской и Херсонской области. По российскому законодательству такие сделки не будут иметь юридической силы. Неопределенность правовых последствий таких операций с недвижимостью лишит граждан гарантии защиты права собственности.
В такой нестабильной правовой и политической ситуации черноморское побережье становится рискованным объектом для инвестиций с неясным правовым положением и создает идеальные условия для мошенников. С целью захвата недвижимости преступники могут подделывать право устанавливающие документы на недвижимость. По информации СМИ закрытию реестров регистрации прав предшествовало их внештатное отключение, говорилось о рейдерском захвате. Мошенники имели возможность собрать достаточно информации и подделать часть документов для нужд фиктивной продажи. Способ обмана покупателей — получение задатка по поддельным документам на продаваемое жилье. Поскольку недвижимость, чаще всего с заниженной стоимостью, может быть «продана» достаточно быстро, покупателю предлагается едва ли не на месте внести аванс/залог/задаток в большом размере. Предъявляемые «правоустанавливающие документы» выглядят реальными, но не являются действительными.
Законным и безопасным путем сегодня купить недвижимость в Крыму нельзя. Работа при отключенных реестрах прав — разгул для аферистов, так как вероятна продажа арестованного имущества или двойные продажи одного объекта. Если кто-то и возьмется сейчас оформлять сделку с имуществом, то это будет вне какого-либо правового поля, покупатель не сможет зарегистрировать свое право собственности, в реестре собственником останется предыдущий владелец. Хотя крымчане нашли способ, как оформлять сделку без доступа к реестрам. Большинство крымских риэлторских компаний заключают с клиентами предварительные договоры с отсрочкой проведения сделки, допустим, на полгода. При этом покупатель вносит аванс в размере половины или более стоимости квартиры. В то же время нельзя не понимать, что изменение цен на крымском рынке может поставить под сомнение завершение такой сделки. Очевидно, что в ситуации роста цен продавец не будет заинтересован в продаже по зафиксированной ранее цене. Тогда покупатель в лучшем случае может надеяться на возврат денег. Конечно, потеря бдительности потенциальных покупателей жилья активизирует аферистов, риск мошенничества резко возрастает, но другого механизма еще нет.
Однако не стоит экономить на собственной финансовой безопасности. Приобретая квартиру или жилой дом с участком, лучше обратиться к квалифицированным юристу и нотариусу, которые проведут оценку подлинности всех документов, проверят объект на ограничения, а также окажут ряд прочих услуг, направленных на обеспечение законности и чистоты сделки. Не стоит особо полагаться в этом на агентства недвижимости и частных риелторов, которые не только часто бывают непорядочными и неквалифицированными, но и юридически, ни за что не отвечают. По предварительной информации Работа Росреестра, позволяющего регистрировать сделки с недвижимостью, полноценно начнется только с 1 июня. На сегодняшний день нотариусам рекомендовано только консультировать клиентов по вопросам приобретения недвижимости. Пока не будут решены все вопросы, касающиеся перехода на российское законодательство и государственной регистрации права собственности, сделки купли-продажи нотариусы не проводят.
Стоит заметить, что весь оборот недвижимости в Украине подлежит обязательному нотариальному удостоверению, именно на нотариат возложена ответственность за законность сделки. В то время как в России возможно приобретение недвижимости и без участия квалифицированного юриста, что даст плодородную почву мошенничеству и после начала работы Росреестра. Наряду с признанием за Крымом особой экономической зоны, необходимо, на мой взгляд, подумать о безопасности собственников и покупателей недвижимости, максимально вовлечь нотариат в оборот недвижимости и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок, как пример эффективной защиты права собственности.
Апрель 2014
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров
1 сентября, 2015 
