РОСРЕЕСТР И НОТАРИАТ:
УСКОРЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ, РАЗГРАНИЧЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

С 1 февраля 2014 года Федеральный закон №379-ФЗ позволяет органам регистрации осуществлять ускоренную государственную регистрацию права собственности нотариальных сделок. В соответствии с ФЗ срок государственной регистрации составляет 5 рабочих дней. В тоже время срок государственной регистрации права собственности сделок в простой письменной форме в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п.3 ст.13 составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов.
379-ФЗ не просто изменил срок регистрации на основании нотариальной сделки, а сделал это одновременно сняв с системы государственной регистрации обязанность осуществлять в соответствии со ст. 13 ФЗ-122  правовую экспертиза документов, в том числе проверку законности нотариальной сделки. За Росреестром сохранилась обязанность лишь установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Федеральным законом.
Из чего следует, что ответственность за проверку законности нотариальной сделки больше не распределена между Росреестром и нотариусом, излишняя дублирующая функция снята. Встает логичный вопрос, насколько оправданы такие изменения? Сокращение срока это хорошо, но не приведет ли уменьшение функций Росреестра к дополнительному правовому риску сторон сделки?
Дело в том, что Росреестр, к сожалению, не в состоянии обеспечить надлежащую правовую защиту сторон. Осуществляя проверку законности сделки, Росреестр не проводит проверку по основному элементу сделки — он не устанавливает волю сторон. Более того, Росреестр не контролирует цену сделки, не обеспечивает разъяснения сторонам правовых последствий того, под чем они подписались.
Росреестр, наделенный государственным авторитетом и публично признавая права собственности по сделкам в простой письменной форме, не контролирует обеспечение ее законности. Де-факто, осуществляя лишь учетную функцию, оставляет весь риск последствий на участниках сделки.
Ситуация со сроками регистрации также до сих пор не решена. Указанные в законе сроки регистрации на практике не выдерживаются. Ответ руководителей Росреестра простой — указанный в законе срок, это срок регистрации, а срок выдачи документов и ответственность за его нарушения не предусмотрена. В итоге регистрируется переход права в установленный срок, а документы выдаются с задержкой от пяти дней до месяца.
Вопрос со сроками регистрации созданные МФЦ по оказанию гос.услуг не решат. Затягиваются сроки регистрации из-за правовой экспертизы документов, плохого программного обеспечения, некомплектности штата специалистов, забюрократизированности центрального аппарата Росреестра в Москве. Функция МФЦ это принятие пакета документов на регистрацию и передача их в Росреестр. И если в самом Росреестре при приеме документов специалист может обратить внимание или ответить на несложный вопрос по комплектности документов, то в МФЦ и этой информации вы не получите. Кроме того, срок регистрации по поданным документам через МФЦ увеличивается на время пересылки до Росреестра в среднем на 4 дня.
Росреестр сегодня не способен справиться с возложенными на него функциями обеспечения законности основания регистрации перехода права собственности. Необходимо передать альтернативную возможность государственной регистрации права собственности нотариусам, как это сделано не только в странах Еврозоны, но и в Украине. Нотариус — представитель государства, часть правоохранительной системы и высококвалифицированный юрист. Он должен иметь возможность в режиме реального времени не только производить регистрацию по нотариальным сделкам, но и получать выписки, регистрировать обременения и т.д. Эта мера полностью ликвидировала бы коррупцию в системе Росреестра, ускорения регистрации уйдут в прошлое. Позитив для рынка недвижимости был бы огромный.

Апрель 2014
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

Что нужно знать о брачном контракте?

Основным способом регулирования имущественных отношений супругов является брачный договор. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. (Ст. 40 СК РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Брачный договор, заключенный в простой рукописной форме, ничтожен. Брачный договор носит сугубо личный характер, следовательно, его нельзя заключить по доверенности через представителя. Имеется два важных момента, на которые нужно обратить внимание.

Во-первых, брачный договор регулирует только имущественные отношения между супругами (будущими супругами). По умолчанию закон устанавливает общесовместный режим собственности супругов на любое имущество, приобретенное ими в период брака (ст.256 ГК РФ). В то же самое время, именно брачным договором, такой порядок можно изменить. Брачный договор может регулировать правоотношения по поводу всего имущества супругов или его части. Например, в брачном договоре стороны часто указывают, что на имущество, приобретенное супругами во время брака, устанавливается раздельный режим собственности и как следствие имущество, оформленное на имя одного из супругов, является его частной собственностью. Вследствие чего, для проведения сделки по отчуждению такого имущества, согласие другого супруга истребовать не нужно. Брачным договором можно изменить правовой режим имущества, приобретенного одним из супругов до брака, то есть установить общую совместную собственность на имущество, купленное или полученное в дар одним супругом до заключения брака. Брачным договором супруги также могут предусмотреть, что в случае хотя бы и существенного увеличения стоимости имущества за счет общих вложений, правовой режим их раздельной собственности на это имущество не меняется. Если супруги не предусмотрят такое условие брачным договором, то личное имущество супруга (добрачное имущество) может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

Во-вторых, если стороны хотят распространить действие брачного договора не только на период действия брака, но и после его расторжения, то это необходимо прямо указать в договоре. Иначе, после расторжения брака, стороны автоматически возвращаются в режим общесовместной собственности на нажитое имущество, т.е. все имущество принадлежит сторонам поровну.

Также внимание хотелось бы обратить на то, что согласно ст.44 СК РФ суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. На практике это означает, что закон не допускает сильного «перекоса» в распределении совместно нажитого имущества в пользу только одного из супругов. Случается так, что супруг убеждает супругу основной семейный актив (как правило, это недвижимость) по брачному договору оформить в его частную собственность. Такой договор имеет мало шансов «устоять» в суде, если супруга в дальнейшем решит его оспорить.

Не стесняйтесь спрашивать нотариуса обо всех интересующих вас вопросах в момент заключения брачного договора. Нотариус, как высококвалифицированный юрист, обязан бесплатно вас проконсультировать по всем юридическим аспектам соглашения, именно для этого он и работает в своей профессии.

Июнь 2014
Автор: Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров